在密歇根州的四个城市，一家名为 RealPage 的物业管理公司向企业房东提供一种算法，为其建议租金价格。该算法利用复杂的人工智能处理大量数据，帮助房东设定月租金。
但这款软件如今被指控在“操纵价格的阴谋”中人为抬高租金，损害了“数百万美国人”的利益。美国司法部上个月提起的诉讼称，这种“非法阴谋”推高了租金，使房东能够在涨价方面相互勾结。
“RealPage 用协调取代了竞争。它用统一取代了竞争。它破坏了竞争和竞争过程。它公开且直接地这样做——而美国租客为此付出了代价。”诉状称。
美国司法部最近的这起诉讼是在 ProPublica 于 2022 年对 RealPage 进行调查以及一系列针对该公司的集体诉讼之后提起的。此时，全国租金在过去四年中上涨了近 20%，超过一半的密歇根州租客难以承担住房费用。
此案还引发了对强大算法在定价和减少竞争方面所起作用的质疑。
密歇根州立大学负责人工智能的 Omura-Saxena 教授 Anjana Susarla 表示：“法律问题与当今生活中技术的普及相互交织。”
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诉状称，房东们“原本会相互竞争”，但他们与 RealPage 共享租金率、租赁条款和入住率信息。这些数据随后为一种算法提供信息，该算法几乎实时地根据“竞争对手的敏感信息”向房东建议租金价格。
据美国司法部称，RealPage 提供了包括底特律、大急流城、卡拉马祖和兰辛在内的 200 个租赁市场中 1600 万个单元的信息访问权限，并控制了约 80%的租赁收入管理市场。但 RealPage 辩称，只有 7%的租赁单元使用其软件。
Susarla 说：“这影响了那些大型房产的市场，但如果你是租客，被这些大型房产的价格排除在外，那么由于 RealPage 占据如此主导地位，他们也会影响低端市场。”
联邦政府称，RealPage 的软件使相互竞争的房东能够勾结，并“剥夺了美国人竞争的成果”。结果，房东能够利用租客无法公开获取的信息“操纵、扭曲和颠覆”租赁市场。
诉状中提到的一位房东表示，RealPage 的软件消除了租金率的“猜测游戏”。另一位房东表示，他们一直喜欢这个产品，因为它使用专有数据来建议租金，这是“典型的操纵价格”。
密歇根大学法学教授、反垄断专家 Daniel Crane 说：“如果你只是使用算法来设定价格，这不是问题。问题是不同竞争实体之间达成协议，基本上遵循一个建议。”
诉讼称，房东在使用该软件时同意进行“有意义的更改”，并且在向潜在租客报价时同意专门使用该软件——“进一步将房东的定价决策与 RealPage 的软件绑定。”
Crane 表示，这一被指控的协议使其成为一个“相当常规的”操纵价格案例。“人们已经同意使用一种算法，”他谈到这些指控时说。
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据报道，在过去两年中，已有 30 多起针对 RealPage 的诉讼被提起。一起集体诉讼点名了二十多家最大的房产所有者。另一起案件声称，存在一项在全国范围内提高学生住房成本的协议，包括安阿伯。
RealPage 反驳了这些指控，在给 MLive 的一份声明中称，司法部提起的诉讼“试图将多年来负责任使用的有利于竞争的技术作为替罪羊”。该公司表示，其收入管理软件是“合法合规”构建的，并且在 2017 年 RealPage 收购 LRO 时获得了反垄断许可。
声明称：“我们认为司法部提出的主张毫无根据，对提高住房的可负担性毫无帮助。我们打算坚决为自己辩护，反对这些指控。”
此外，该公司的律师 Stephen Weissman 告诉《今日美国》，该软件是合法的，因为它汇总了来自多个来源的数据。他还表示，RealPage 希望“遵守法律”，并愿意与司法部合作寻找解决方案。
今年 7 月，RealPage 针对“虚假和误导性的指控”发表声明，称房东自行决定租金，并且“在建议方面始终拥有 100%的自主权”。
对于代表密歇根州各地房东的律师 Jeremy Piper 来说，这并不是一个“明确的勾结和操纵价格的案例”。他说，房东查看公寓清单以了解租赁市场是很常见的。
“拥有如何为房屋定价的数据可以让你有竞争力地定价。这并不能保证你可以随心所欲地收取高价。”他说。
但 RealPage 案指向了一个更大的问题：算法正在创造一个新的法律前沿。
Susarla 说：“我们将看到更多的执法问题出现，因为人们现在使用技术做更多的事情。”
如今，算法无处不在。它们是谷歌的支柱。它们为社交媒体用户和在线购物者提供内容。它们为约会应用提供动力。甚至在医疗保健中也被用于做出一些决策。
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联邦监管机构越来越关注算法如何取代众所周知的烟雾缭绕的房间，成为强大的操纵价格工具。在 3 月份的一份法律简报中，联邦贸易委员会认为通过算法操纵租金价格仍然是操纵价格。
简报称：“如今，软件算法可以被用于操纵价格——这种现代机制可能比过去的操纵价格方法更容易、更有效。”
Crane 说，在未来几年，随着企业开始将定价权交给人工智能，这将成为一个“巨大的反垄断问题”。
他说：“这很可能产生与大规模操纵价格完全相同的效果，而无需任何人为机构与另一个人为机构达成一致。这是关于反垄断未来的真正重大政策问题。”
由于住房负担能力是立法者的一个关键问题，租金算法成为了关注焦点。
9 月初，旧金山成为第一个禁止房东使用租赁定价软件的城市。今年早些时候，两名美国参议员提出立法，将房东使用协调租金价格的软件定为非法。
